本网讯：6月14日，“追梦中华·奋进先行区”2023海外华文媒体浙江采访行活动走进温州市山根音乐艺术小村参访，见证感受山根音乐艺术小村的文化元素与浙江新农村建设的新貌。
       
       山根音乐艺术小村位于瓯海区茶山街道，毗邻温州大学城、肯恩大学和万象城商业综合体，区位优势突出，同时该村依山傍水、保留了部分颇具特色的老建筑，呈现典型的江南水乡风貌，是瓯海区通过“微改造、精提升”实现旧村置换开发的旅村融合样板。小村创新“土地+建筑整体出让”模式，实现村落原始肌理完整保留打造“活态建筑博物馆”；创新国企、民企合作模式，实现整村运营专业化托管；创新文旅融合模式，实现整村精品化提升多元业态植入；创新“四乡人”融合发展，实现“五金”共富共享，项目总规划用地613亩（其中核心区174亩），总建筑面积6.5万平方米，其中拆除旧房危房1.4万平方米，保留改造5.1万平方米。现核心区东区块已进入全面运营阶段，正式开业99家，开业率达85%,包括迷途水迹民宿、瓯海非遗民艺馆、一捆藤餐厅、茶山研语居、古鲁丁皮具、安葵民宿等一批网红精品商户，自试营业以来累计接待游客约150万人次。小村已成为“城郊融合型”未来乡村新样板，也是实现物质和精神双丰收的"共同富裕”创建示范点。探索实践“城中村”改造的“山根路径”基本做法如下：

     
     一、先行启动旅游专项规划编制，破解城市总规未覆盖的政策性问题
      项目所处区域属于城市总规建设用地外项目，一直未纳入城市总体规划，不具备地块出让的前提要件，若等待下一轮城市总规启动调整，再将该地块纳入总规后再出让，建设开发进度势必要延后。面对政策限制，瓯海区没有选择被动等待，而是把握住“列入专项规划的地块,在总规未覆盖的情况下也可先行挂牌出让，后续总规调整再行纳入”这一政策突破口，迅速启动全区旅游专项规划编制，并出具项目规划论证报告，这比等待城市总体规划调整后再出让要整整提早二年时间。

      二、实施“螯村置换”，为旧村改造开发建设Iff出空间
      要想开发改造旧村，必须解决所有权问题。在征地拆迁方面，瓯海区政府采取“整村置换"的方式，将山根村的174亩集体土地和329户共6.5万平方的房屋统一征收为国有,并选择小村附近风景宜人、地理优越的地块，精心打造配套齐全、功能完善的高品质现代社区---山根花苑，让原住村民整体入住，实现农民变市民。政府通过“整村置换"，为旧村改造开发建设腾出了空间。而全体村民通过“整村置换”后资产大幅增值。目前村民家庭资产户均增值约200万元；村集体经济也持续壮大，2021年集体经济收入达261万元，同比增长60%。

      
      三、创新“土地+实物建筑"同步出让方式，最大限度保留村落原始肌理
       瓯海区创新采用“土地+实物建筑”一同出让、一同登记办理产权方式，将1.2万平方米的传统建筑整体融入项目规划统筹开发，最大程度保留征拆前老建筑原貌和村落建筑肌理。实行“带实物建筑”出让是一种全新的土地出让和产权办理方式，有效地将资产包装注入区属国资平台，提升资产溢价、扩大经济效益，实现达到国有资产保值增值。经测算，相较全部新建建筑可节约投资成本约5400万元。同时,采取统一认定、一并处罚的形式，快速化解出让地块内多数建筑因逐间核对再处罚耗时长的难题，仅用一周时间完成整个地块36栋建筑违章部分的认定处罚。

       四、采用“EPCO”运作模式，国企和民企共同开发文旅项目态卸
      山根音乐艺术小村实质上是个文旅项目，在由谁主导开发方面，充分考虑国企在资金保障、人才储备、进度把控等方面的优势，以及民企在精准化招商和市场化运作上的优势O为形成优势互补，项目采用“EPC。”模式（设计、采购、施工及运营一体化的总承包模式）。先由政府投资改造项目基础设施，再整体出租给由国有集团与民营企业按3:7比例组建的开发运营公司一-浙江云瓯开发有限公司，将国企的综合优势与民企的市场运营能力相结合，以推动实现效益最大化。

       五、以“微改造、精提升”的“绣花般”功夫，打造“活态建筑博物馆”
       瓯海区以"原汁原味的精神原乡”建设为理念，对村内保留下来的7幢明清建筑、4幢民国建筑、120幢60-80年代建筑进行“微改造、精提升”，以“绣花般”功夫一个打造“活态建筑博物馆”。同时，新建一批有异域风情的现代建筑，实现新老建筑和谐共生。在这个"活态建筑博物馆”里，规划以文化旅游、商业休闲、音乐艺术、创业办公和设计产业为主要发展方向，形成创意民宿、精品酒店、音乐艺术街区、大学生创业联盟、设计联盟五大区块及其它公共配套,意图成为焕然一新的“乡村旅游综合体”。目前招商完成率达95%,已开业酒吧、餐饮、创意民宿等85家，包括迷途水迹、纳里水上餐厅、一捆藤花园餐厅、茶山研语居、古鲁丁皮具、安葵民宿等精品商户。其中，突出“文创设计+侨家乐”特色招商,集聚文创类项目和设计师工作室近20家。同时，发挥侨乡资源优势，招引归侨侨眷回乡创业近10家，实现国际元素与故土乡愁紧密融合。

       六、推行“五金模式”，使原住民有可持续的收入来源
       为保障原住民的权益，瓯海区推出“五金模式"。五金指股金、租金、酬金、货金、保障金。股金是耕地入股，租金是土地流转收入，酬金是创业就业收入，货金是出售农作物收入，保障金是失地农民保险。“五金模式”实现资金、土地、劳动力各要素畅通流动，使村民可持续收入和村集体收入有了强有力的保障。

       七、倡导“四乡人融合”理念，构建和睦温暮的未来邻里场景
       山根音乐艺术小村开展“旅村融合”项目后，原有人口结构发生重大变化，如何构建和睦温馨的邻里关系，山根小村提出“原乡人"共享发展、“新乡人”创新创业、“归乡人”寄托乡情、“游乡人”体验生活的“四乡人融合”理念o所谓“原乡人"共享发展，主要是指小村已入驻创意民宿、酒吧餐厅、设计联盟等商家为原村民提供创业商铺、聘请当地村民做服务员、收购农户种植的农产品，又流转农民承包田当基地等方式，呈现“小村反哺村民、村民服务小村"的局面。所谓“新乡人"创新创业，主要是为入驻商户做好服务、营造良好的营商环境。所谓“归乡人”寄托乡情，主要是指利用侨乡特点，做好华侨回归的“店小二”。
      2020年，茶山街道华侨回乡人数达2000多人，为茶山旅游业增收1000多万元，华侨意向创业人数300多人，小村的高端民宿一安葵精品酒店便是由茶山街道的意大利华侨开设的o所谓“游乡人”体验生活，主要就是让慕名而来的游客既闻得到"乡土味"，又摸得到"国际范”。依托小村古戏台、邻里吧、村民广场等营造共建共享的邻里空间，开展小村民俗节庆、文艺表演、村务活动等邻里交往，打造塘河畔“无围墙的世外桃源”。